Como criar um negócio de alojamento local

Depois do ‘balde de água fria’ que foi a pandemia, o alojamento local voltou a ser uma atividade atrativa, graças ao regresso (e em força) dos turistas. O negócio passou, entretanto, a ter mais restrições com a introdução das chamadas ‘áreas de contenção’ em Lisboa, mas ainda tem por onde crescer e continua a ser uma boa solução para quem quer rentabilizar imóveis através de outras vias que não o arrendamento tradicional.

Um alojamento local é um estabelecimento que presta serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mas que não se enquadra no formato de empreendimento turístico.

Para quem nunca desenvolveu atividade nesta área, dar início a um alojamento local pode parecer algo complexo, mas, na posse da informação necessária, é possível chegar a bom porto. Existem alguns pontos fundamentais que não podem deixar de ser tidas em conta antes de se entrar neste negócio.

Por onde começar

Partindo do pressuposto que já tem um espaço para explorar enquanto estabelecimento de alojamento local, o primeiro passo é, claro está, o registo. O mesmo é feito através do Balcão Único Eletrónico, disponível no endereço ‘eportugal.gov.pt’, e é condição fundamental sem a qual não é possível dar início à exploração de um estabelecimento de alojamento local. Para colocar o imóvel ou unidade numa plataforma de alojamento, por exemplo, é necessário o número de registo do alojamento local. 

Assim, nesta primeira fase, deve ser feita uma comunicação prévia à câmara municipal competente, conjugada com a apresentação de uma declaração de início de atividade na Autoridade Tributária (AT). Entre a documentação a entregar deverá estar uma cópia do documento de identificação do titular do alojamento (pessoa singular) ou código de acesso à certidão permanente do registo comercial (pessoa coletiva), um termo de responsabilidade do titular quanto à idoneidade do edifício ou da fração autónoma, a ata de autorização da assembleia de condóminos (caso se trate de um hostel) e a indicação da modalidade de estabelecimento escolhida para o desenvolvimento da atividade. Os estabelecimentos de alojamento local devem ainda cumprir todos os requisitos gerais, requisitos de segurança e limites de ocupação previstos na lei, assim como o regulamento municipal respetivo.

Não havendo oposição da câmara municipal responsável no prazo de dez dias (ou de vinte, no caso dos hostels), é atribuído um número de registo ao estabelecimento. A partir daí, passa a ser possível a abertura ao público e respetiva publicitação. A atividade deverá ter uma contrapartida monetária e as suas condições de funcionamento são objeto de fiscalização por parte da ASAE e da câmara municipal competente. 

Modalidades de alojamento local e limites de capacidade

Existem várias modalidades possíveis de alojamento local:

• Moradia: a unidade de alojamento local é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;
• Apartamento: unidade de alojamento local constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
• Estabelecimentos de hospedagem: unidades de alojamento constituídas por quartos, incluindo ‘hostels’, integrados numa fração autónoma de edifício, prédio urbano ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente e desde que cumpridos os requisitos legais vigentes;
• Quartos: a exploração de alojamento local é feita na residência do titular (correspondente ao seu domicílio fiscal).

Para além da escolha da modalidade, devem ser ainda respeitados determinados limites de capacidade: 

• A capacidade máxima dos estabelecimentos é de nove quartos e 30 utentes. No caso dos hostels não há limite de capacidade e ou de número de quartos, sendo que apenas podem existir três na residência do titular;
• O número de utentes depende ainda das características e dimensão dos fogos. Este não pode ser maior do que o número que resulta da multiplicação do número de quartos por dois; já no caso dos apartamentos e moradias é permitido ainda acomodar mais dois utentes na sala. Está ainda previsto que, seja qual for a modalidade de alojamento local, podem ser instaladas até duas camas suplementares para crianças de idade inferior ou igual a 12 anos, assim existam condições de habitabilidade;
• Quando o alojamento local é um apartamento, cada proprietário ou titular apenas pode explorar mais de nove unidades por edifício desde que estas não representem mais de 75% do número de frações existentes ou de partes independentes do edifício; consideram-se, para este efeito não só os apartamentos registados em nome do candidato à exploração do alojamento local mas também os que estejam em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou do titular de exploração; e também os registados em nome de pessoas coletivas distintas (quando existirem sócios comuns).

As áreas de contenção

Por ora ainda só existem em Lisboa – município com a maior pressão turística do País – mas em breve espera-se que venham a surgir também no Porto. As áreas de contenção preveem limites quanto ao número de estabelecimentos admitidos por forma a minimizar o impacto, para os locais, dos fluxos turísticos e da concentração excessiva de estabelecimentos de alojamento local.

Na capital, existem zonas de ‘contenção absoluta’ onde não é de todo permitido abrir mais estabelecimentos e onde se incluem o Bairro Alto, Alfama, Mouraria ou a Madragoa. Há ainda 15 freguesias da capital (Santa Maria Maior, Campolide, Avenidas Novas, Campo de Ourique, Estrela, entre outras) onde o surgimento de novos estabelecimentos desta tipologia está, nesta altura, suspenso pelo facto de o peso do alojamento local, quando comparado com o alojamento familiar clássico, supera o permitido. Assim sendo, apenas nove freguesias de Lisboa podem nesta altura receber novos estabelecimentos, ainda que, quanto às restantes, se trate de uma suspensão, portanto tendencialmente temporária.

Sendo certo que há condicionalismos à atividade e um conjunto de requisitos que é preciso cumprir, o regresso dos turistas prova que só mesmo uma pandemia retira Portugal do mapa dos locais mais apetecidos, quer para férias quer como destino escolhido por não portugueses para residir.

Se, para além de cumprir regulamentos e legislação, for dada prioridade máxima à qualidade do serviço prestado, o alojamento local permanece um investimento suscetível de trazer bons retornos para quem já está ou pretende entrar neste negócio.